Кадастровый учет индивидуальных жилых домов и жилых строений

Согласно требованиям ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все сведения о любом здании, в том числе о частном жилом доме, должны быть включены в технический план этого здания.

Это требование является обязательным условием для последующего осуществления государственного кадастрового учета объектов строительства.

Указанное новое правило появилось в законодательстве летом 2016 г. В связи с указанными нововведениями Министерство экономического развития РФ выпустило Письмо от 9 сентября 2016 г. № Д23и-4285, в котором разъяснило, на каком основании может быть составлен технический план постройки для ее дальнейшего государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на нее.

Во-первых, в Письме обращается внимание на то, что действующее законодательство различает понятия «объект индивидуального жилищного строительства» и «жилое строение». Соответственно, различается порядок их строительства и государственной регистрации права собственности на них.

Так, объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящий жилой дом с тремя и менее этажами, предназначенный для проживания одной семьи. То есть это обычный жилой дом, в котором граждане могут зарегистрироваться по месту жительства и проживать на протяжении всего года.

Жилое строение – это объект, который строится для временного проживания, например, во время летнего отдыха. Это дачный домик, временная постройка, в которой нельзя прописаться и которая не является объектом жилищного права.

В письме Минэкономразвития подчеркивается, что правоотношения, связанные с созданием и дальнейшей госрегистрацией объекта индивидуального жилищного строительства и жилого строения, имеют различное правовое регулирование. И действовать гражданам нужно в зависимости от того, что они собираются построить – жилой дом на даче или дачный домик.

При этом следует помнить, что по нормам Градостроительного кодекса РФ и ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение (дачный домик). У владельцев дачных земельных участков есть право возвести либо объект индивидуального жилищного строительства, либо жилое строение.

Что касается различий в порядке возведения объектов индивидуального жилищного строительства и жилых строений, они заключаются в следующем.

При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте индивидуальных жилых домов можно не готовить проектную документацию, но разрешение на строительство нужно получить в обязательном порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию потребуется только с 1 марта 2018 года. До этого времени данный документ не будет требоваться для технического учета (инвентаризации), оформления и выдачи технического паспорта вновь возведенного индивидуального жилого дома.

А вот при возведении жилых строений не потребуется не только проектная документация, но и разрешение на строительство.

Теперь рассмотрим подробнее летние поправки в Закон о кадастре, связанные с постановкой индивидуального жилого дома на кадастровый учет.

Для того чтобы поставить на кадастровый учет жилой дом, нужно первым делом составить его технический план.

Сведения об объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане на основании:

- разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии);

- разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости.

При этом если дом строился после 2013 года (то есть уже после внедрения технического учета), проблем не возникнет. Но получить такой документ на дом, введенный в эксплуатацию до 2013 года, будет сложнее.

Чиновники отмечают, что в таких случаях для составления технического плана можно использовать все имеющиеся документы и копии, в том числе архивные, подтверждающие разрешение на строительство.

Если не подтвердить наличие разрешительных документов на строительство и не представить технический план на постройку, ее признают самовольной и приостановят ее учет. Такое решение собственник может обжаловать в суде.

Напомним, кадастровый учет необходим для нескольких вещей. Самая главная из них – регистрация права собственности лица на объекты недвижимости. Без этого невозможно будет полноценно распоряжаться своим имуществом – продавать его, дарить, передавать по наследству.

Любые дачные пристройки и домики, если вы их продавать не собираетесь, можно не регистрировать. При этом сейчас действует так называемая «дачная амнистия», которой предусмотрен упрощенный порядок регистрации жилых строений и построек, расположенных на садовых и дачных участках. Гражданам позволено зарегистрировать свой объект недвижимости только на основании декларации об объекте недвижимого имущества.